책소개
건축기획에 필요한 단편적인 지식조각을 실제 사례를 통하여 정리하여,
건축을 시작하는 건축학도, 설계실무자, 부동산개발투자가 등
이 퍼즐을 맞추고자 하는 이들에게 작은 도움이 되는 나침반을 주고자 한다.
좋은 땅을 찾는다란 무엇일까요? 여러 가지 요인이 있을 수 있습니다. 크게 건물을 지을 때 자선사업가가 아닌 이상 매매수익과 임대수익이 높은 땅, 즉 수익 요소가 높은 땅을 찾을 것입니다. 그러기 위해선 값이 싼 땅, 짓고자 하는 상품의 수요가 많은 땅, 인허가 및 건축계획시 규모산정에 있어 제약이 덜한 땅 이 삼박자가 갖춰져야 좋은 땅이라고 할 수 있습니다. 그중에서도 인허가 Risk 가 적고 계획상 제약사항이 적은 땅이 매우 중요하다고 생각합니다. 많은 기획검토를 한 결과 계획상 제약이 적은 땅은 도시관리계획이 수립되지 않은 지역입니다. 그러나 그런 땅은 거의 없을 정도로 서울시에서는 대부분의 지역에 도시관리계획을 통한 법적 제한 요소가 수립되어 있습니다. 점점 과밀해져 가는 우리나라에서 앞으로 그 범위는 더 확대될 것으로 생각되며, 줄어들지는 않을 것입니다. 건축적 제약은 늘어나는데 땅값은 그대로인 우리의 현실에서 많은 사업가들이 그 갭을 줄이지 못하거나, 또는 초반검토의 오류로 인해 사업을 진행하다가 무산되는 경우가 있습니다. 저는 사업검토 시 알고 있지만 놓치기 쉬운 부분을 되짚고, 복잡한 규제사항들이 얽혀 있는 대지의 실제 기획검토 사례를 통하여 독자들이 좋은 땅을 찾는 데 도움을 주고자 합니다.
목차
개정판을 내며005
Chapter 1. 국토이용계획의 법체계011
Chapter 2. 준공업지역 지식산업센터 기획 사례015
1. 대지 현황 분석016
2. 법규 검토018
3. 가로구역별 건축물 높이 기준021
4. 인허가 기간030
5. 계획 및 건축개요031
Chapter 3. 준공업지역 주거용도 건축 시 법규 정리037
1. 준공업지역 주요 법령 Tree038
2. 준공업지역 내 임대주택 건립방안040
3. 준공업지역 내 분양형 공동주택 건립방안043
Chapter 4. 민간임대주택과 도시형생활주택049
1. 민간임대주택 법령 Tree050
2. 도시형생활주택이란?051
Chapter 5. 준공업지역 임대주택 기획 사례057
1. 대지 현황 분석058
2. 사업추진방안 분석060
3. 사업부지추진방안 선택062
4. 민간임대주택, 도시형생활주택?063
5. 법규 검토063
6. 인허가 기간068
7. 계획 및 건축개요069
8. ?준공업지역에서의 분양형 오피스텔과 임대주택(공공주택) 간
상품 비교 분석 예시074
Chapter 6. 청년주택이란077
1. 청년주택이란?078
2. 청년주택 사업시행자 및 제안자078
3. 청년주택 사업대상지079
4. 사업방식081
5. 사업추진 절차 및 총 소요 기간082
6. 용도지역 변경 기준087
7. 용적률 적용 기준 및 공공기여율088
8. 상한용적률 산정 기준(서울시 청년주택 건립 및 운영 기준 참조)090
9. 건축계획 시 주요 사항093
Chapter 7. 둘 이상 용도지역에서 청년주택 기획 사례095
1. 대지 현황 분석096
2. 용적률 적용 기준 정리099
3. 상한용적률 산식 검토100
4. 법규 검토102
5. 인허가 기간104
6. 계획 및 건축개요105
Chapter 8. 노선상업지역에서 주거복합 기획 사례111
1. 대지 현황 분석112
2. 법규 검토115
3. 인허가 기간120
4. 계획 및 건축개요121
Chapter 9. 도시환경정비사업이란125
1. 적용 대상 지역 및 범위126
2. 노후, 불량건축물이란127
3. 토지 등 소유자129
4. 정비 기본 계획131
5. 정비계획 수립 및 정비구역의 지정132
6. 추진위원회 및 조합 설립134
7. 사업시행인가139
8. 정비사업시행을 위한 조치141
9. 이후 단계143
10. 가로주택 정비사업145
Chapter 10. 도시환경정비사업 완료지구 업무시설 기획 사례151
1. 대지 현황 분석152
2. 도시환경정비 기본계획 총론154
3. 2025 기본계획 검토(도시환경정비사업부문)157
4. 법규 검토165
5. 인허가 기간168
6. 계획 및 건축개요169
Chapter 11. 용도변경 및 대수선이란175
1. 용도변경이란176
2. 용도변경 허가 또는 신고177
3. 대수선이란200
Chapter 12. 도시계획 시설사업이란207
1. 기반시설 및 공공시설208
2. 도시군관리계획 입안을 통한 도시계획시설의 설치 절차 및 예시211
Chapter 13. 도시계획시설부지 주거복합 기획 사례217
1. 대지 현황 분석218
2. 현 지구단위계획 내용 검토220
3. 시장정비사업 검토221
4. 지구단위계획 변경 검토223
5. 상업지역 내 주거복합 건축물의 용도비율 및 용적률224
6. 사업부지 최적화 추진방안 선택226
7. 법규 검토227
8. 인허가 기간230
9. 계획 및 건축개요231
Chapter 14. 문화재보호, 전술항공작전 구역이란235
1. 매장문화재와 문화재보존지역의 확인236
2. 매장문화재 유존지역 관련237
3. 지표조사238
4. 발굴조사239
5. 매장문화재의 보존 조치241
6. 역사문화환경 보존지역 관련242
7. 현상변경 허용 기준243
8. 대공방어 협조구역, 비행안전구역?244
Chapter 15. 도시환경정비사업 관광숙박시설 기획 사례247
1. 대지 현황 분석248
2. 정비계획 내용 검토250
3. 정비계획 변경 시 용적률 적용 예상253
4. 법규 검토258
5. 인허가 기간267
6. 계획 및 건축개요268
Chapter 16. 정비사업 시 경미한 변경 정리275
1. 도시환경 정비사업 단게별 경미한 변경사항 정리276
